土地开发房产交易杠杆投资三重溢价制造地产泡沫

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土地开发、房产交易、杠杆投资三重溢价制造地产泡沫

2009-06-29 13:37:0用中医治癫痫怎样0

来源:理财周报

 作者:金岩石 

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上周谈到中国城市房价的合理标准,收到不少读者反馈,所以再啰嗦几句。   若把投资驱动的房地产交易性溢价视为泡沫,中国自从有商品房交易市场后,房地产泡沫不仅挥之不去而且越来越高。   房地产的投资性溢价可

上周谈到中国城市房价的合理标准,收到不少读者反馈,所以再啰嗦几句。

若把投资驱动的房地产交易性溢价视为泡沫,中国自从有商品房交易市场后,房地产泡沫不仅挥之不去而且越来越高。

房地产的投资性溢价可细分为三个来源。其一是土地开发的溢价,从获得土地到销售房产,土地的规划和开发必然产生溢价;其二是房产交易的溢价,来自于对未来预期升值的贴现,来自于房产作为交易性资产的属性;其三是杠杆融资的溢价,因为房地产的抵押贷款是把房产作为融资性资产,买房便成为杠杆投资的工具。

国土资源部较新的调查表明:土地价格占房价的比重从10%-40%不等,调查样本的平均水平为23%。这个数字并不说明真实的地价/房价的比率,因为调查样本中的地价是项目公司会计中记载的购地价格,而在发展中国家的城市化进程中,从买地到卖房的期间会产生土地溢价,若以卖房的时点计算地价,地价/房价的比率就高达60%-70%。从20%-30%地价占比到60%-70%的地价占比是开发商的主营利润来源,所以至今中国城镇住宅的销售依然以毛坯房为主,而毛坯房只是土地的立体分割,是土地溢价的实现方式,在消费功能上也不构成为可居住的房子。

可想而知,如果没有土地溢价的收益,开发商怎么可能放弃精装修房的利润呢?发达国家的城市住宅都是精装修的,而精装修房的利润非常之低。在美国,当土地开发的溢价基本消失后,房地产的成本结构大致各占三分之一:1/3的地;1/3的房;1/3的利。由于只有1/3的毛利润,去掉人吃马喂及各项税费,开发商的净利润所剩无几。在经济低迷时期,地价还会占到房价的1/2,开发商的净利润就更少了。

再谈房产交易溢价和杠杆溢价。资本市场的功能是创造交易,从土地到房产,预期交易转化为真实交易,所以会产生交易性溢价,这就像新股上市的开盘价高于发行价一样。在开盘的一瞬间公司不会有很大变化,只是公司的股票有了交易,预期的交易转变为真实的交易。交易军海医院抗癫劯攻勊性溢价有时并不高,但杠杆投资会把微利放大若干倍演变为暴利,而对暴利的追逐是一般投资人的本性。

在中国经济中,房地产几乎是个人和家庭的融资性资产,在土地开发、房产交易和杠杆投资的三重溢价驱动下,对城市房地产的投资需求必然不断强化,所以房地产的投资泡沫和我们形影相随。在这个市场阶段,若以租金回报率衡量武汉哪家医院治癫痫病好房价,20-30年的租金回报率就有了相对的合理性,因为房地产泡沫的生成来自于投资和消费的双重需求。

在现代经济,不投资是步行,投资是骑车,举债投资就是开车。三种选择风险在逐级上升,但在通胀的威胁下,不投资的风险也在逐渐上升。个人和家庭是否选择投资,不过是两险相权取其轻而已,人们一旦熟悉了举债投资的工具,投资就有了技术含量,从初级水平的投资升级为杠杆率的调控也来自荆州哪家医院看癫痫病好于人性,来自于人性中挑战风险的偏好。