中国须防房产超级泡沫北京房价虚高潘石屹吃惊

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中国须防房产超级泡沫 北京房价虚高潘石屹吃惊

2009-09-03 13:59:00

来源:证券之星

 

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某知名经济学者日前在成都大放豪言:"京沪房价五年内至少翻一倍,很可能会突破30万元/平方米",继日本泡沫经济破碎之后,"未来二三十博爱县癫痫病医院电话年很可能经历中国超级泡沫崛起和破灭的过程"。   本人以为:有社会责任感的经济

某知名经济学者日前在成都大放豪言:"京沪房价五年内至少翻一倍,很可能会突破30万元/平方米",继日本泡沫经济破碎之后,"未来二三十年很可能经历中国超级泡沫崛起和破灭的过程"。

本人以为:有社会责任感的经济学家岂能用兴高采烈的口吻鼓吹"超级泡沫"?中国不应该重蹈日本泡沫破灭的覆辙,日本当年的泡沫是富裕社会的泡沫,而中国在社会整体还不富裕的情况下如果出现超级泡沫,其灾难性的后果将比日本还可怕。

A. 中国须防房产"超级泡沫"

北京房价虚高到连圈内大佬潘石屹都感到吃惊时,某学者却在预言京沪房价五年内至少还要翻一倍,未来很可能会突破30万元/平方米,并且言辞里洋溢着兴高采烈。

相信那些"太太炒房团"也许就是受了类似他这样的言论的鼓动。30万元/平方米的房价,比日本楼市泡沫高峰期东京新宿高达1.7万美元/平方米的房价,还要高出2倍多。他也讲了日本"楼市泡沫破碎的进度也非常之快,"但他不去分析日本楼市泡沫破灭导致日本经济持续衰退的教训,却反而鼓吹比日本泡沫更大的"中国超级泡沫"。

日本楼市泡沫为何会破灭?很简单,就是民生的承受力和资产的全球性价比。上世纪80年代末日本楼市泡沫高峰期,到美国旅行、游学的日本人傻眼了:美国的地价、房价便宜得让他们吃惊,那时世界气候较好的加州旧金山的房价还不到800美元/平方米。于是,越来越多的日本人作出选择:卖掉日本的一套公寓,到美国买几栋别墅,连打高尔夫球都宁愿打"飞的"到夏威夷、佛罗里达去,因为加上机票都比日本本土便宜。从此,日本资本像海潮一样流往美国等经济体。日本资金买走了大半个檀香山,买走了当时的世界靠前高楼西尔斯大厦和纽约地标洛克菲勒中心。

于是乎,日本本土地价、房价连跌十几年。这就是在全球化时代,资产的全球性价比将主宰资本流向。那些资产价格过高的泡沫化经济体,将因资本流出而衰退。日本当年房价创了世界中医治疗癫痫病的专科医院记录,泡沫破碎后的下跌当然较惨,日本经济从此一蹶不振。

日本当年泡沫的破灭,是一个富裕国家出现的泡沫破灭,日本社会还勉强能承受。而中国目前还是一个发展中国家,社会整体还不富裕,如真出现某学者乐见的那种"中国超级泡沫",引发的将不仅仅是经济灾难,而且会引发社会危机。相信中国决策层当会汲取日本泡沫破灭的教训,抑制哄抬资产价格制造泡沫的投机。因为中国社会不能承受"超级泡沫"。

B. 不能为哄抬价格编造理论依据

这名学者把住宅分类为投资品,而非民生消费品,对此,恐怕没几个人能同意。

住房当然可以成为投资品,但它首先是民生消费品。脱离了民生需求的房地产市场,是非理性、不正常的市场。地价、房价并不是可以无限上涨的,而是有极限的,这个极限就是民生承受力和资产的全球性价比。当房价疯涨到远离经济发展水平和民生承受力,房子就异化为只在富人之间炒作的类金融产品,那么泡沫破灭就近在咫尺了。

国际上,成熟市场体一般房价收入比为6倍左右,即房价应该相当于一个家庭年收入的6倍左右,也就是一个家庭6年左右的总收入就能买一套住宅。北京、上海的房价收入比,已达27倍左右,已经把儿孙的房价上涨空间都透支了。

想想吧,如果京沪房价真像金先生所说涨到30万/平方米,要多高的人均收入才能支撑这样的房价?家庭平均年收入得超过400万元,10以后北京能达到那样的水平吗?我们的子孙从大学校门出来,要多少年不吃不喝才买得起住房?难道只有让他们一辈一辈去"啃老",依赖父辈才能生存,这样的社会正常吗?为什么京沪房价暴涨而租金却在持续下跌?就是因为房价远远超过了民生承受力。在欧、美买房投资,租金收入基本上能承受按揭贷款支出,10年左右的租金收入就能收回投资,也就是房价租金收入比为10倍左右,才比较正常,而京沪的房价租金收入比已高达70多倍甚至超过100倍,这样的房子还有投资价值吗?鼓吹人们去"投资"这样的房子,是负责任的言论吗?房价越高,真正需要住房但却买得起的就越少,有效需求就越小。房子只在富人之间炒卖,这市场能撑得住吗?这就是近期房市价涨量跌的原因。

有人拿香港楼市与内地楼市相比,认为香港楼价上涨将成为内地楼市标杆。其实,香港楼市是一个畸形的特殊市场,不仅因为香港为一弹丸之地,地皮有限,楼市容易炒作,更主要的是,香港高房价是内地黑白资金撑起来的,内地的灰色资金为了安全纷纷到香港置产,推高了香港搂价。还有,香港的经济政策主要是房地产利益相关者主导的,不利于房地产的遗产税一直通不过,原因也在于此。内地不可能仿效香港的房市,更不可能向香港的楼价看齐。

某学者为房价虚涨提供的一个理论依据,就是在城市化进程中的土地开发性溢价和房产的交易性溢价,然而他应该知道,完成城市化进程的欧美的地价房价比京沪的地价房价便宜得多。美国人均收入是北京上海的8倍左右,大城市住宅地价不到北京上海的1/20,房屋(主要是独栋房屋)中间价不到18万美元/栋(套),远比北京上海的房价低。京沪的房价早已透支了未来若干年的空间,还能有多少溢价空间?

中国楼市还有一大奇观,可以称为"中国式的囤房炒楼",许多人买了几套、几十套甚至上百套毛坯房,三五年不装修也不出租,就放在哪儿等着涨价炒。全国城市这样的"空置房"起码有几百万套,京、沪等城市还有很多上世纪90年代囤的房子至今没装修还库存在那里。世界上没有一个经济体有中国这种巨大的住宅透支与浪费。数量庞大的空置房只不过是存量的转移,一但房价上涨难以为继或下跌,多达数亿平方米的转移库存就会对市场造成更大的冲击。